Prix, loyers, surfaces et caractéristiques des logements observés dans les annonces locatives de la Zone 4.
Le marché locatif de Marcory Zone 4 fait partie des secteurs immobiliers les plus suivis d’Abidjan. Les loyers peuvent toutefois varier considérablement selon le type de logement, sa surface, son standing, sa localisation et les équipements proposés.
Pour mieux comprendre les niveaux de prix observés dans cette zone, AppartLoc CI lance son premier baromètre des loyers consacré à Marcory Zone 4.
Cette première édition constitue un premier état des lieux du marché locatif observé à travers les annonces publiées en ligne au cours du mois d’août 2026.
Au total, 112 annonces locatives ont été collectées. Après vérification, nettoyage et traitement des données, 76 annonces ont été retenues pour l’analyse.
L’objectif de ce baromètre n’est pas de prétendre représenter l’intégralité du marché, mais de proposer une photographie documentée des loyers observés dans les annonces collectées.
Les chiffres clés du marché locatif
Source : collecte et analyse AppartLoc CI — août 2026
Échantillon analysé : 76 annonces sur 112 annonces collectées.
L’analyse des 76 annonces retenues fait ressortir un loyer moyen de 1,74 million FCFA par mois, contre un loyer médian de 1,60 million FCFA. Les loyers observés vont de 600 000 FCFA à 4 millions FCFA, tandis que la surface médiane atteint 182 m².
Récapitulatif des chiffres :
- Loyer moyen : 1,74 million FCFA/mois
- Loyer médian : 1,60 million FCFA/mois
- Loyer minimum observé : 600 000 FCFA/mois
- Loyer maximum observé : 4 millions FCFA/mois
- Surface moyenne : 222,9 m²
- Surface médiane : 182 m²
- Prix moyen au m² : 10 143 FCFA/m²
Que retenir de cette première édition ?
Un marché avec des loyers élevés dans l’échantillon observé
Le loyer mensuel moyen des annonces analysées s’établit à 1,74 million FCFA, tandis que le loyer médian atteint 1,60 million FCFA.
La moyenne étant supérieure à la médiane, cela indique que certaines annonces présentant des loyers particulièrement élevés influencent le niveau moyen observé.
La médiane permet ainsi d’avoir un autre point de lecture du marché : la moitié des observations se situe en dessous de 1,60 million FCFA, tandis que l’autre moitié se situe au-dessus.
Il faut toutefois rappeler que ces valeurs correspondent aux prix affichés dans les annonces collectées, et non nécessairement aux montants finalement négociés ou conclus.
Des surfaces relativement importantes
La surface moyenne des logements analysés atteint 222,9 m², tandis que la surface médiane s’établit à 182 m².
L’écart entre ces deux valeurs montre que plusieurs logements particulièrement grands sont présents dans l’échantillon et contribuent à faire progresser la moyenne.
La surface médiane constitue donc ici un indicateur complémentaire intéressant pour comprendre le logement « central » de l’échantillon.
Quel est le niveau de loyer selon le nombre de pièces ?
| Nombre de Pièces | Nombre d’Annonces | Loyer Moyen | Loyer Médian | Surface Médiane | Surface Moyenne | Prix moyen/m² |
| 1 | 1 | 1 800 000 FCFA | 1 800 000 FCFA | 40 m² | 40 m² | 45 000 F/m² |
| 2 | 7 | 1 200 000 FCFA | 1 500 000 FCFA | 72 m² | 97 m² | 13 033 F/m² |
| 3 | 24 | 1 433 333 FCFA | 1 425 000 FCFA | 120 m² | 129 m² | 12 206 F/m² |
| 4 | 32 | 1 708 750 FCFA | 1 600 000 FCFA | 206 m² | 240 m² | 8 206 F/m² |
| 5 | 10 | 2 680 000 FCFA | 2 500 000 FCFA | 378 m² | 394 m² | 7 111 F/m² |
| 6 | 1 | 4 000 000 FCFA | 4 000 000 FCFA | 800 m² | 800 m² | 5 000 F/m² |
| 8 | 1 | 2 100 000 FCFA | 2 100 000 FCFA | 700 m² | 700 m² | 3 000 F/m² |
Les logements de 3 et 4 pièces dominent l’échantillon
La répartition des annonces selon le nombre de pièces montre une forte concentration autour des logements de 3 et 4 pièces.
Cette observation renseigne avant tout sur la structure de l’offre observée dans notre échantillon.
Elle ne permet pas, à elle seule, d’affirmer que les logements de 3 ou 4 pièces sont nécessairement les plus demandés par les locataires, puisque le baromètre analyse principalement les annonces disponibles et non les demandes des locataires.
Cette distinction est importante pour interpréter correctement les résultats.
Prix moyen au m² : que nous apprend cet indicateur ?
Le prix moyen au m² observé dans notre échantillon s’établit à :
10 143 FCFA/m²
Cet indicateur permet de rapporter le loyer à la surface du logement et facilite ainsi la comparaison entre des biens de tailles différentes.
Dans ce baromètre, le prix au m² est calculé individuellement pour chaque annonce à partir du rapport entre le loyer et la surface, puis la moyenne de ces ratios est calculée.
Il s’agit donc de la moyenne des prix au m² des annonces analysées, et non du rapport entre le loyer total et la surface totale de l’ensemble des logements.
Cette précision est importante car ces deux méthodes produisent des indicateurs différents.
Loyer moyen selon les équipements présents
- Piscine
- Ascenseur
- Groupe électrogène
- Parking
Cette analyse permet de comparer le niveau de loyer moyen des annonces dans lesquelles certains équipements sont renseignés comme présents.
Cependant, ces résultats doivent être interprétés comme des différences observées entre catégories et non comme une mesure de l’impact causal d’un équipement sur le loyer.
Un logement disposant d’une piscine, par exemple, peut également être plus grand, bénéficier d’un standing supérieur ou proposer davantage de services.
Note : les loyers moyens sont calculés à partir des annonces pour lesquelles la présence de l’équipement concerné est renseignée. Une même annonce peut donc être comptabilisée dans plusieurs catégories.
Le standing des logements observés
Nombre d’annonces 69
Standing :
-Haut Standing
-Moyen Standing
Le standing constitue une autre caractéristique importante de l’offre observée en Zone 4.
Parmi les 69 annonces renseignant cette information, 63 sont classées dans la catégorie haut standing, contre 6 dans la catégorie moyen standing.
La catégorie haut standing représente ainsi la grande majorité des annonces pour lesquelles le standing est renseigné.
Ces résultats doivent néanmoins être interprétés avec prudence : 7 des 76 annonces analysées ne comportaient pas d’information renseignée sur le standing.
La répartition présentée ne porte donc pas sur la totalité des 76 observations.
Méthodologie
Périmètre de l’étude
Cette première édition porte exclusivement sur le marché locatif de Marcory — Zone 4.
Période d’observation
Les annonces ont été collectées au cours du mois d’août 2026.
La publication du présent baromètre intervient le 2 septembre 2026.
Ainsi, le mois indiqué dans le titre correspond à la période d’observation des données, et non à la date de publication.
Collecte des données
Les données ont été collectées manuellement à partir d’annonces locatives publiées en ligne.
Les informations recueillies portent notamment sur :
- le loyer
- la surface
- le nombre de pièces
- le type de bien
- le standing
- les équipements renseignés
- ainsi que différentes caractéristiques disponibles dans les annonces.
Nettoyage des données
Au total, 112 annonces ont été collectées.
Après vérification et nettoyage des données, 76 annonces ont été retenues pour l’analyse principale.
Les observations ne permettant pas de calculer correctement les principaux indicateurs ont été écartées de l’échantillon analytique.
Cette étape permet de distinguer le volume de données initialement collecté du volume effectivement exploitable pour les calculs statistiques.
Limites du baromètre
Cette première édition doit être considérée comme une photographie du marché observé, et non comme un recensement exhaustif de tous les logements disponibles à Marcory Zone 4.
Plusieurs limites doivent être prises en compte.
Les prix affichés ne sont pas nécessairement les prix conclus
Les loyers étudiés correspondent aux montants affichés dans les annonces collectées. Ils peuvent donc différer des loyers finalement négociés entre propriétaires et locataires.
L’échantillon n’est pas exhaustif
Les 76 annonces analysées représentent les observations retenues dans notre collecte. Elles ne couvrent pas nécessairement l’ensemble des biens proposés sur le marché durant la période.
Certaines informations sont manquantes
Toutes les annonces ne renseignent pas nécessairement les mêmes caractéristiques. Certains indicateurs peuvent donc être calculés sur un nombre d’observations inférieur aux 76 annonces de l’échantillon principal.
La présence de différents types de biens
L’échantillon comprend principalement des appartements, mais également quelques villas. Ces différents types de biens sont conservés dans la base de données, mais leurs caractéristiques peuvent différer sensiblement.
Une première base de référence pour suivre le marché
Cette édition d’août 2026 constitue le premier point de référence du baromètre locatif d’AppartLoc CI pour Marcory Zone 4.
L’intérêt de cette démarche ne repose pas uniquement sur les chiffres observés aujourd’hui.
La répétition de la collecte permettra progressivement de construire une série historique capable de mettre en évidence les évolutions du marché :
- évolution du loyer médian
- évolution du loyer moyen
- évolution du prix au m²
- évolution des surfaces proposées
- évolution de la structure de l’offre
- évolution des niveaux de loyers selon le nombre de pièces.
Les prochaines éditions permettront ainsi de comparer les données dans le temps et d’étendre progressivement l’analyse à d’autres secteurs d’Abidjan.
Conclusion
Cette première édition du baromètre des loyers de Marcory Zone 4 permet de dresser un premier état des lieux du marché locatif observé à travers les annonces collectées en août 2026.
Avec 76 annonces analysées sur 112 annonces collectées, l’étude met notamment en évidence des loyers élevés dans l’échantillon, une forte présence des logements de 3 et 4 pièces et une offre largement représentée par des biens classés haut standing parmi les annonces renseignant cette information.
Ces premiers résultats constituent surtout un point de départ.
En poursuivant régulièrement la collecte, AppartLoc CI pourra progressivement passer d’une photographie ponctuelle du marché à une véritable observation de son évolution dans le temps.
Données clés de cette édition
- Zone étudiée : Marcory — Zone 4
- Période d’observation : août 2026
- Annonces collectées : 112
- Annonces analysées : 76
- Date de publication : 2 septembre 2026
Source : collecte et analyse AppartLoc CI.
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